출처: http://www.weeklytoday.com/news/articleView.html?idxno=58560 ▲ 8월30일 조선일보에 실린 '포스코 더샵 클락힐즈' 분양 광고. "연간 투자수익률이 연 8%에 이를 것으로 전망된다"는 내용이 담겨있다. [위클리오늘=안준영, 오경선 기자] 포스코건설이 자사 브랜드(더샵)를 걸고 해외에 첫 론칭하는 대규모 아파트 단지인 필리핀 '더샵 클락힐즈'가 땅 소유권이 인정되지 않는 속빈강정 분양이라는 지적이 나오는 가운데 일부 분양업체들이 수익률을 부풀려 투자를 권유하고 있어 주의가 요구된다. 외국인의 토지 소유를 불허하는 현지법상 수억원을 들여 콘도를 분양받더라도 장기임대 만료후 물건이 '증발'될 수 있기에 투자자들은 계약기간동안 임대 수익으로 이자(또는 수익)는 물론 원금까지 회수해야 한다. 그러려면 고가의 월세가 설정될 수밖에 없는데 입지 조건을 감안하더라도 손익 계산을 맞출수 있을지 의문이라는 반응이 현지에서 제기된다. 1일 건설부동산업계에 따르면 '더샵 클락힐즈'의 분양을 대행하는 국내외 업체들이 연간 투자 수익률이 8%대에 달하는 수익형 부동산이라고 홍보하고 있다. 필리핀 클락내에 위치한 한 분양대행사 관계자는 "임대 수익성이 좋을 것이다. 분양가 대비 연간 8% 수익률을 보장할 수 있다"고 장담했다. 2020년 입주를 목표로 포스코건설이 분양 중인 '더샵 클락힐즈'는 6가지 타입(스튜디오형 완판)이 있다. 분양면적 기준 분양가를 보면 ▲1베드(24평) 1억8000~1억9000만원 ▲2베드 (39평) 2억8000~2억9000만원 ▲3베드(44평) 3억8000만원 ▲4베드(63평) 4억8000~4억9000만원 ▲펜트하우스(81평) 8억원 ▲펜트하우스(180평) 17억원 선이다. 평균 분양가가 평당 740만원 선이라고 하는데, 서울 서초구 모델하우스(견본주택)내에서 상주하는 분양대행사와 클락 주변에서 활동하는 현지 분양관계자가 제시하는 금액이 각 타입에서 약 1000만원 정도 차이가 난다. 현재로선 현지 분양대행사를 통해 구입하는게 더 싸다. 특히 3베드형은 6000만원 가량 현지 시세가 낮다. 전세 개념이 없는 필리핀에서 집 임대 수입은 월세밖에 없다. 그런데 160세대로 가장 물량이 많은 1베드(24평) 타입의 분양가를 1억8000만원으로 볼 때 연 8%면 1440만원, 월 120만원 꼴이다. 120만원은 현지 화폐로 5만4500페소(1페소=22원) 정도인데 경제자유구역내에 거주한다는 입지 조건을 고려할 때 세입자 유인력이 떨어진다고 볼 수는 없다. 하지만 평형이 커질수록 사정은 달라진다. 비슷한 물량(144세대)을 보유 중인 2베드 타입의 경우 서울 견본주택내 분양대행사가 제시하는 분양가는 최저 2억8000만원이다. 연 8%면 2240만원, 월 187만원이다. 현지 금액으로 약 8만4800페소인데 주거 환경을 고려하더라도 지속적인 세입자 확보가 가능할지 의문이 든다는 지적이다. 같은 셈법을 적용할 때 3베드(118세대)는 월 253만원(약 11만5100 페소), 4베드(38세대)는 월 320만원(약 14만5400페소)을 납부할수 있는 세입자를 공백 기간없이 채워야 분양대행사가 제기하는 ‘8%’ 수익률을 맞출수 있다. 물건이 달라 단순 비교는 곤란하지만 이는 클락내 다른 콘도 월세의 2배 수준이다. 취재 결과 다른 외국계 시행사(한국 자본으로 추정)가 비슷한 토지 임대 조건으로 클락내에 지난 2012년 오픈한 리츠빌(Ritzville) 콘도의 경우 65평형의 월세가 165만원(7만5000페소) 정도로 형성돼 있다. 가전제품ㆍ생활용품이 완비된 풀퍼니처(Fully Furnished)인데도 포스코 클락힐즈의 절반 가격이다. 72평형의 월세는 176만원(8만페소) 가량이다. 이 단지도 야외 수영장이 딸려있다. 클락내에 사무실을 갖고 있는 분양대행사 관계자는 "클락내 콘도 임대는 스튜디오(우리의 원룸 개념)나 1베드를 선호한다. 세입자가 접근하기 쉬운 가격이라 그렇다"고 말했다. 문제는 현지법상 외국인은 대지 소유권이 인정되지 않는 관계로 정상적인 투자라면 장기 임대 기간 내에 수익(또는 이자)은 물론 원금까지 회수할 수 있어야 한다는 점이다. 경제특구특별법이 적용되는 국유지인 클락은 토지 임대기간이 최장 50년이고 1회에 한해 25년 연장이 가능하다. 사업 시행사인 JB클락힐스코퍼레이션(JB Clark Hills Corp)은 지난 2007년 해당 지역을 관할하는 국가기관인 클락개발공사(CDC)로부터 50년 독점 사용권을 취득했다. 시행사에 25% 지분을 갖고 있는 포스코건설은 프로젝트 시공사도 맡는다. 이미 10년이 지났는데 40년뒤 계약이 갱신되지 않으면 분양권자는 콘도를 철거해야 한다. CDC 관계자는 현지 코디네이터가 대리한 위클리오늘과 통화에서 "계약 추가 연장 여부는 현재로선 알수 없다. 만기시 상황에 달려있다"고 했다. 한 현지 교민은 "클락 경제특구내 허가된 주거공간의 비중이 너무 적다. 토지 수요자가 많다는 뜻"이라며 "수요자가 아닌 CDC가 갑(甲)이어서 연장 여부를 속단할 수 없다"고 지적했다. 인기 평형인 1베드 타입의 경우 입주 시점(2020년)부터 계약 만료시까지 37년간 분양가(원금) 및 8% 수익률(이자)를 합산하면 7억1280만원 선이다. 연간 1926만원씩 회수해야 기대금액을 뽑는다는 뜻인데 월 160만원(약 7만2900페소)를 납부할 세입자가 어느 정도 있을지 미지수다. 평수가 올라갈수록 기대 월세 수준은 치솟는다. 2베드는 월 249만원(약 11만3500페소), 3베드는 월 338만원(약 15만4000페소), 4베드는 월 428만원(약 19만4500페소)을 감당할 수 있는 세입자를 찾아야 한다. 한국과 마찬가지로 필리핀 부동산 시장도 임대수익률 보장은 허구인 경우가 많다. 분양 당시와 입주 후의 임대 시장 환경이 달라져 애를 먹는 경우가 다반사이기 때문이다. 시행사나 관리 주체가 노하우가 없을 경우 공실 가능성은 더욱 높아진다. 땅 소유권이 없다는 권리 한계상 집값이 갈수록 하락할 것으로 예견되는데 수익률마저 기대치를 밑돈다면 투자 실익이 낮을 수밖에 없다. 수익형 부동산 '대박'은 커녕 '쪽박'을 찰 수도 있다. 이에대해 포스코건설 관계자는 "관련 부서에 확인해보겠다"며 명확한 답변 제시를 하지 않았다. 설사 포스코건설 및 분양대행사의 주장대로 40년 후 토지 임대권을 추가로 25년 따내더라도 또다른 부담이 있다. 기존 시행사 또는 후임 시행사가 CDC에 토지 사용비를 다시 지불해야 하는데 분양입주자는 어떠한 명목이든 관련 비용을 부담해야 권리(콘도 이용권)를 유지할 수 있다. 또한 건축물 재건축 허용 연한이 30년인 우리와 달리 필리핀은 태풍, 무더위 등 상대적으로 열악한 기후조건으로 건물 감가 상각이 빨리 진행될 가능성이 있다. 10~20년뒤에는 배관 등이 부식돼 리모델링이 필요할 수 있는데 이때는 분양권자가 비용을 전액 떠안는다. 필리핀 현지의 한 교민은 "토지이용료 외에 인프라이용료를 따로 낸 금강산 관광사업처럼 이번 사업도 시행사가 토지임대료 외에 토지관리비(콘도관리비 아님) 등을 납부하는 조건이 계약에 담겼을 수 있다"며 "고가로 책정된 분양대금를 보면 시행사가 (CDC에) 지급해야할 비용의 일부를 분양권자에게 전가한 것 같은 생각이 든다"고 말했다. 또 다른 교민은 "10~20년 지나면 집값이 반값이 될 수 있다. 수억원을 들여 유통기한이 정해진 콘도를 사나, 그 돈을 나눠서 장기 월세로 들어가나 실익에서 별 차이가 없을 수 있다"고 평가했다.